政策调控下中国房地产行业正寻求发展的“二次动力”

1. 政策调控下中国房地产行业正寻求发展的“二次动力”

2. 政策调控下中国房地产行业正寻求发展的“二次动力”

3. 调控政策持续放松 房地产行业或将见底回升

房地产行业调控政策持续放松。近期，厦门上调多子女家庭最高贷款额度为120万元、山东泰安上调多子女家庭最高贷款额度为90万元、江西抚州下调首套首付比例至20%、河南驻马店实施20%契税补贴政策。此外，多地放松贷款比例、公积金额度及购房资格。
9月底，中国人民银行接连两天出台降低首套房贷利率的政策，包括下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。据统计，央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下。机构指出，当前楼市正处于筑底阶段，政策叠加带动、地方积极落实跟进，重点城市新房及二手房已出现回升迹象。尤其是二手房，部分城市成交由负转正。
据财联社主题库显示，相关上市公司中：
中交地产是中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业。
首开股份作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，“首开地产”的品牌已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。

4. 面对房地产市场下行压力，各地花样繁多的调控政策能起到什么效果？

我认为这些调控措施可以起到稳定当地房地产市场的效果，但如果这些城市想要真正解决房地产市场的问题的话，相关城市的房价可能需要进一步下降。
在进入2022年之后，全国所有城市已经陆续出台了500份以上的房地产措施，几乎所有的房地产措施都是为了进一步给大家积极买房。这次也会出现这种情况，主要是因为整个房地产市场已经从上涨周期进入到了下行周期，很多地方的房地产市场的下行压力也非常大。在这种情况之下，有些城市开始通过限跌令的方式来阻止当地的房价下降，有些城市会主动放宽限购和限贷的措施，这些调控措施可以进一步稳定当地的房地产市场的行情。
各种调控措施可以起到稳定房地产市场的作用。
在各个城市相继推出各种调控措施以后，我会发现当地的房价相对比较稳定，这边很多地方的楼盘的成交量非常低，因为很多城市不允许房地产开发商主动降价，同时也给出了各种购房者的买房优惠，所以当地的房价依然稳定在相对平衡的区间。
这些措施并不能从根本上解决问题。
虽然这些措施可以在短时间内维持当地的房地产行情，但因为这些措施本身并没有触及到普通购房者的基本需求，所以这些措施并不能从根本上解决问题。对于普通购房者来说，因为普通购房者本身的收入能力有限，所以大家最希望看到的房地产措施的是直接降低各个地区的房价，这个措施反而会更加行之有效。
以我个人来看，当各个城市的房地产需求被进一步榨干之后，很多城市的房价可能会出现突然暴跌的情况。到那个时候，不管一个人是否想要主动卖出自己的房产，当地的房地产市场基本上已经有价无市了。

5. 楼市调控新逻辑：供给侧改革下地产与经济协同发展

近期，楼市调控政策出现了一些变化，比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域，都针对人才购房，松绑了限购。  

但随后三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认。与此同时，近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”，继6月24日出让5宗地之后，11月底深圳又将出让7宗地块；而近期海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，则在全省（除三沙外）取消落户限制。  
在“房住不炒”渐进落地，国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如何看待各地林林总总的政策变化呢？  
客观地讲，尽管今年以来整体经济承压，但地产调控也并未放松，甚至有所趋严，逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势，表现了管理层对于房地产下滑容忍度的上升，对资源过度流入地产，导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以，不管是吸引人才，还是区域规划，任何借机松绑调控，给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲，都是要被纠正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亚、长沙、燕郊“放松限购传闻”被官方否认。  
虽然房地产不作为短期刺激经济的手段，但基于高位运行、庞大体量的行业现状，地产如果下行太快，也将对各方面造成比较大的冲击。庞大体量的地产要实现“软着陆”，这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是，中短期看，地产调控既不是刺激，也不是打压，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。  
从目前来看，房地产运行最大的特征，就是区域分化。从全国来看，开发投资累积增速连续保持2位数增幅（1-8月和1~9月均为10.5%），销售累积增速跌幅收窄，单月同比增速连续三个月为正。但是，市场区域分化较为严重，地产属地化的情况下，对地方经济影响完全不同。比如，1~9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。  
同样是东部地区，以笔者所在的大湾区为例，核心城市广州和深圳，受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控，商品房市场相对平稳。但是，大湾区其他7个城市，则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研，这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落，也有短期需求“接续不上”的问题。  
除了城市间的分化外，城市内部的分化也特别明显。比如，今年6月南京高淳传出放松限购、10月六合传出放松限购。不过，高淳、六合等距离主城区很远，本质上是三四线城市，以导入人口，政策有所调整也在情理之中。  
总的来说，各个城市楼市、人口、产业的基本面，都是很清晰的。楼市政策调整，到底是刺激楼市、再次启动“去库存”，还是基于行业自身运行规律，基于人口、产业、城市协同发展，政策动机一目了然。所以，那些松绑政策被叫停的城市，那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号，甚至是基于短期经济增长的诉求、财政收入下滑的担忧，单维度地刺激地产，并没有将地产与人口、产业、城市长远发展结合起来，夯实地产的真实需求。  
今年以来，深圳住宅供地开始放量，先是6月24日一次性出让5宗地，11月底还要出让7宗地。事实上，今年以来一线城市都增加了宅地供应。  
据克尔瑞统计，今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%，而过去几年，一线城市供地基本呈现缩量态势。而且，近年来一线城市所有地产调控政策，都指向需求端紧缩。问题是，目前京沪人口基数大，广深人口明显增加，每年常住人口增长40万~50万，再加上区域规划利好不断，潜在的购房需求也很大。因此，必须要未雨绸缪，提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期，加上要引导预期，调控要转向供给侧。除了增加供地外，住房供应结构也要调整，比如深圳公共住房供给占比高达60%。  
再比如，目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体；“十三五”期间，上海新增住房供应170万套，租赁住房占比超过60%；近期，《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房全面回归居住属性，供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么？就是在城市化“下半场”，让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。  
因此，未来不管是商品住房，还是非商品住房，包括一线城市在内的热点城市，都会呈现高位运行的态势，但并应该不会出现房价上涨。  
同时，类似北上广深等一线城市，类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区，增加供地、供房是有效的（有效需求），不仅不会导致“去库存”压力，反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期，有利于整个区域房地产市场的稳定。  
未来，如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武汉、郑州、长沙等）、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了，全国楼市也就稳定了，它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

6. 楼市调控新逻辑：供给侧改革下地产与经济协同发展

近期，楼市调控政策出现了一些变化，比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域，都针对人才购房，松绑了限购。  

但随后三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认。与此同时，近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”，继6月24日出让5宗地之后，11月底深圳又将出让7宗地块；而近期海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，则在全省（除三沙外）取消落户限制。  
在“房住不炒”渐进落地，国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如何看待各地林林总总的政策变化呢？  
客观地讲，尽管今年以来整体经济承压，但地产调控也并未放松，甚至有所趋严，逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势，表现了管理层对于房地产下滑容忍度的上升，对资源过度流入地产，导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以，不管是吸引人才，还是区域规划，任何借机松绑调控，给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲，都是要被纠正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亚、长沙、燕郊“放松限购传闻”被官方否认。  
虽然房地产不作为短期刺激经济的手段，但基于高位运行、庞大体量的行业现状，地产如果下行太快，也将对各方面造成比较大的冲击。庞大体量的地产要实现“软着陆”，这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是，中短期看，地产调控既不是刺激，也不是打压，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。  
从目前来看，房地产运行最大的特征，就是区域分化。从全国来看，开发投资累积增速连续保持2位数增幅（1-8月和1~9月均为10.5%），销售累积增速跌幅收窄，单月同比增速连续三个月为正。但是，市场区域分化较为严重，地产属地化的情况下，对地方经济影响完全不同。比如，1~9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。  
同样是东部地区，以笔者所在的大湾区为例，核心城市广州和深圳，受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控，商品房市场相对平稳。但是，大湾区其他7个城市，则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研，这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落，也有短期需求“接续不上”的问题。  
除了城市间的分化外，城市内部的分化也特别明显。比如，今年6月南京高淳传出放松限购、10月六合传出放松限购。不过，高淳、六合等距离主城区很远，本质上是三四线城市，以导入人口，政策有所调整也在情理之中。  
总的来说，各个城市楼市、人口、产业的基本面，都是很清晰的。楼市政策调整，到底是刺激楼市、再次启动“去库存”，还是基于行业自身运行规律，基于人口、产业、城市协同发展，政策动机一目了然。所以，那些松绑政策被叫停的城市，那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号，甚至是基于短期经济增长的诉求、财政收入下滑的担忧，单维度地刺激地产，并没有将地产与人口、产业、城市长远发展结合起来，夯实地产的真实需求。  
今年以来，深圳住宅供地开始放量，先是6月24日一次性出让5宗地，11月底还要出让7宗地。事实上，今年以来一线城市都增加了宅地供应。  
据克尔瑞统计，今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%，而过去几年，一线城市供地基本呈现缩量态势。而且，近年来一线城市所有地产调控政策，都指向需求端紧缩。问题是，目前京沪人口基数大，广深人口明显增加，每年常住人口增长40万~50万，再加上区域规划利好不断，潜在的购房需求也很大。因此，必须要未雨绸缪，提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期，加上要引导预期，调控要转向供给侧。除了增加供地外，住房供应结构也要调整，比如深圳公共住房供给占比高达60%。  
再比如，目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体；“十三五”期间，上海新增住房供应170万套，租赁住房占比超过60%；近期，《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房全面回归居住属性，供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么？就是在城市化“下半场”，让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。  
因此，未来不管是商品住房，还是非商品住房，包括一线城市在内的热点城市，都会呈现高位运行的态势，但并应该不会出现房价上涨。  
同时，类似北上广深等一线城市，类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区，增加供地、供房是有效的（有效需求），不仅不会导致“去库存”压力，反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期，有利于整个区域房地产市场的稳定。  
未来，如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武汉、郑州、长沙等）、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了，全国楼市也就稳定了，它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

7. （二）房地产市场临近拐点，房地产业步入转型通道

基本判断：预计房价在2012年第一季度末会出现同比下降或持平，房地产“拐点”也将由此到来。随着中国经济在2012年保持8.5%以上增长的可能性很大，房地产市场调整也将实现“软着陆”。在此背景下，房地产开发企业会少拿地、缓建房、快销售以熬过调控“寒冬”，房地产业对宏观经济的拉动作用会有所弱化，由此引发的地方政府土地收入锐减、银行等金融风险加剧值得关注。
中央始终坚持的宏观调控方向取得初步成效，房地产出现量价齐跌局面。2011年住宅用地供应充足，尽管供应增幅出现回落，但仍超过同期商品房销售面积（10.99亿平方米）；地价环比增速连续四个季度回调，尤其住宅用地第四季度环比增速为零；而中央政府也连续表态2012年将继续实施紧缩性楼市调控，中央要求“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。在此背景下，房地产市场2012年将继续调整，房价增幅将继续下行。
1.房地产投资预测
采用指数平滑法预测模型，初步预测2012年房地产开发投资同比增幅年中降至26.5%、年末有望反弹至27%左右（图53）。考虑到欧洲主权债务危机仍未走出恶化、国际经济环境好转仍不明朗，国内工业、出口、财政收入等增速都出现放缓迹象，再与2008年全球金融危机背景下我国房地产开发投资增速降至20.9%的状况相类比，在此基础上再下调5个百分点，最终预测2012年房地产开发投资同比增幅将稳定在22%左右。

图53 房地产开发投资模拟及预测（同比增幅）

2.国房景气指数预测
2012年，房地产业政策环境仍将从紧，限购、限贷等调控工具仍将发挥积极作用，从而决定房地产市场走势趋向平稳。在宏观经济可能进入下行周期的大背景下，房地产业也面临着更大挑战，市场发展前景略显悲观，房地产企业普遍信心不足。采用ARIMA(1,1,0)模型，初步预测2012年房地产开发综合景气指数在年中将降至98点以下，年末稳定在96.5点左右。对房地产企业而言，掌握宏观政策变化规律，找准市场需求释放节奏，积极进行战略创新和转型发展，才是应对市场变幻的不变之策。

图54 国房景气指数模拟及预测

8. 从我国房地产发展现状入手，如何完善和发展我国房地产市场

建立保障房体系，保障房由政府或者公益机构提供，商品房由市场提供；
完善法律体系，政府逐步退出行政干预商品房市场，更多采取法律和经济的方式干预房地产商品房和商业地产；
建立完善的行业规则，提高行业的社会形象和道德水准、专业水平等；
完善金融体系，规范融资市场；
淡化地方政府的土地财政，降低政府对房地产行业的影响力；
房地产行业的企业升级和淘汰并购趋势加强，厂房工业化的开放模式将推广；